Die neue Wohnrechtsnovelle bringt erweiterte Erhaltungspflichten des Vermieters, aber auch neue Pflichten für den Mieter.

Nach den seit 1. Oktober gültigen Neuerungen im Mietrechtsgesetz hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die Anlagen im „jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden“. Sanierungsbedarf besteht beispielsweise bei bleihältigen Wasserrohren oder bei nicht geerdeten Elektroinstallationen. Wird die zulässige Bleikonzentration im Trinkwasser überschritten, kann dies als eindeutiges Indiz für eine zu beseitigende Gesundheitsgefährdung gewertet werden. Aber auch Asbest und andere gefährliche Baustoffe werden von der neuen Regelung erfasst.
Lässt sich die Gefährdung allerdings durch „zumutbare Maßnahmen“ abwenden, besteht keine Sanierungspflicht. Am Beispiel der unappetitlichen Bleirohre wurde bereits in einem OGH-Entscheid es als zumutbar angesehen, das Wasser vor tatsächlicher Verwendung ein wenig rinnen zu lassen. In der Praxis könnte der Gesundheitsschutz also noch verwässert werden, liegt doch die Beweislast zuerst beim Mieter.

Bleikonzentration im Trinkwasser

Das Grazer Hygieneinstitut untersucht den Stagnationswert im Wasser, d.h. die Wasserprobe wird am Morgen entnommen und auf eine zulässige Bleikonzentration untersucht. Der Grenzwert liegt derzeit bei 25 Mikrogramm pro Liter. Gesamtkosten betragen 34 Euro (Abnahmepauschale plus Untersuchung) sowie Kilometergeld.

Rügepflicht bei unbrauchbaren Wohnungen

In einem weiteren Punkt muss der Mieter selbst auf aktiv werden: Bei bestimmten schweren Mängeln in Wohnungen wird künftig der Zins nicht mehr automatisch herabgesetzt, sondern der Mieter muss den Mangel zuerst rügen. Der Vermieter hat dann drei Monate Zeit, den Kategorie-Anforderungen nachzukommen.
Die neue Bestimmung über den Ersatzanspruch bei kaputten Heizthermen oder Warmwasserboilern ist nur eine geringfügige Verbesserung. Nicht der Vermieter muss eine kaputte Heiztherme ersetzen, sondern der Mieter bezahlt das neue Gerät. Nur wenn der Mieter innerhalb von zehn Jahren auszieht, kann er eine Rückzahlung erhalten, die aber pro Jahr um zehn Prozent geringer ausfällt. Nach zehn Jahren bekommt man gar nichts mehr, obwohl eine Therme in der Regel eine längere Lebensdauer hat.
Vorteile ergeben sich für Hausherren bei den Rücklagen: Bislang wurden die Einnahmen aus Mietüberschüssen voll besteuert, konnten aber innerhalb von zehn Jahren zur Gänze für Reparaturen eingefordert werden. Die volle Besteuerung bleibt, es können aber ab dem Kalenderjahr 2005 bis zu 35 Prozent von der Mietzinsreserve abgezogen werden. Durch diese Kürzung könnten starke Mietzinsanhebungen bei größeren Haussanierungen drohen, befürchten Wohnrechtsexperten.

Neue Befristung

Wenn der Vermieter die Beendigung eines befristeten Mietvertrages einmal übersieht, geht der Mietvertrag nicht mehr automatisch in einen unbefristeten über, sondern verlängert sich um drei Jahre. Der „unerwünschte Mieter auf Lebenszeit“ ist damit passé, sofern der Vermieter nach diesen drei Jahren nicht auf eine Vertragsauflösung vergisst. Dann gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
Umgekehrt wurde die Form der Kündigung für den Mieter erleichtert. Der Vertrag muss vom Mieter nicht mehr gerichtlich aufgekündigt werden, es reicht eine schriftliche Kündigung des Mietvertrages per eingeschriebenem Brief. Allerdings unterliegt die schriftliche Aufkündigung strengen Formvorschriften.

Kündigung eines Mietvertrages

Eine schriftliche Kündigung hat vier Punkte zu berücksichtigen – Anführung des richtigen Kündigungstermins, Einhaltung der vertraglich vereinbarten bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist, genaue Bezeichnung des Bestandsobjektes sowie die rechtzeitige Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter.

Stärkung der Eigentümerpartner

Seit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 können zwei Personen gemeinsam (je zur Hälfte) Wohnungseigentum halten, ein Privileg, das bis dahin nur Ehepartnern vorbehalten war. Rechtlich schwierig wird es, wenn ein Eigentümer stirbt und der andere Eigentümer nicht zu den gesetzlichen Erben gehört. Schon bisher ging bei Ableben des einen Partners die zweite Hälfte der Wohnung auf den Überlebenden über, dieser musste jedoch die Hälfte des Verkehrswerts in die Verlassenschaft einzahlen, aus der dann eventuelle Schulden bedient und die Pflichtteile ausgezahlt wurden.

Nach der neuen Gesetzeslage kann durch eine letztwillige Verfügung beispielsweise bestimmt werden, dass der Verkehrswert des Hälfteanteils im Todesfall auf den Eigentümerpartner übergeht (Schenkung auf den Todesfall). Gelingt keine einvernehmliche Einigung müssten die gesetzlichen Erben dann ihre Ansprüche mit einer Pflichtteilsklage gegenüber dem Eigentümerpartner durchsetzen. Voraussetzung für eine solche Schenkung ist freilich ein „notariatspflichtiger Akt“ zwischen den Eigentümerpartnern.